客流上亿的北京路，居然冒出全新盘？
最近出现的这个新盘叫“公园前广府”，主打23-90平公寓产品，全新产权。
有中介透露，项目预计这个月开放，吹风价预计2.8-3万/平。
项目背靠顶级IP北京路步行街，还近地铁，包租公们又要坐不住了。
｜项目实拍
|广州楼市发布 摄
**公园前广府规划一栋25层的商业、办公楼。 **
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公建化外立面，绿色环保设计理念，集商业、办公、休闲为一体，显然是按照“地标”规格来打造的。
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项目全盘大概400多套货（调整中），片区多年未有新增供应，结构性稀缺明显，正式开盘估计会非常抢手。
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这里有多个户型可选，分别是23平/45平/90平的公寓产品。
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｜项目效果图
|图源：项目公众号
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关于产品本身，楼市君总结了以下两个亮点：
第一，户型配置好，适配自用、办公等多种用途。
产品设计约3.3米层高，部分户型还支持明火烹饪、带阳台。
比如45平户型，客餐厨卫五脏俱全，休息区还连着阳台。
这类格局方正，功能区齐全的公寓产品，往往比普通公寓更有竞争力。
｜项目约45平户型图
|图源：中介提供
最大的90平可明火，配置L型厨房，带“双阳台”，分别连着客厅和大房。
这个户型空间可满足年轻家庭自用，初创公司也可用来办公。
｜项目约90平户型图
|图源：中介提供
第二，智能化+精装修交付，添置家具就能出租，省心且能实现租金溢价。
｜示意图
|图源：项目公众号
这样的产品，后续开盘会卖什么价？
目前还未有官方价格口径，如果中介透露的吹风价2.8-3万/平属实，对比周边同类型项目是什么水平？
像捷登都会目前只有5套放盘，其中两套满五房源单价都在3万+/平。
这个项目最小55平左右，实际成交价也在120万以上。
｜示意图（仅供参考）
|图源：项目公众号
对比之下，公园前广府总价门槛及吹风价都有一定优势。
项目最小做到23平，假设按照2.8万/平计算，总价60多万起就能在越秀拥有一套房，总价门槛更友好。
另外，现在公寓首付可以给3成，大概是20万左右，届时贷40万月供也不会太高。
除了投资客、包租婆，这也普通打工人买得起越秀为数不多的机会。
｜示意图（仅供参考）
|图源：项目公众号
值不值得冲？行家通常还会基于地段和租售比来考量。
1、位于北京路步行街生活圈，周边商业群年客流上亿。
很多过来人会告诉你，公寓别乱买，除非地段足够好。
公园前广府地段如何？咱们直接拉个地图来看。
｜广州楼市发布 制图
项目位于广州起义路，步行范围内，重要市政机关、潮流商业、名校、景区等密集，属于越秀黄金地段老城的核心地脉。
像市政府、省政府、广州起义纪念馆、大佛寺、北京路步行街、五月花广场、执信中学等都在附近，自用生活便利。
再者，这是真·地铁公寓盘，步行到公园前地铁站大概180米，方便上班族通勤。
这些优质的生活配套将大大提高项目的自用和资产价值，而密集的商圈和亿级客流，有望转化成为项目的潜在办公与租赁需求。
以北京路步行街为例，去年客流就多达1.35亿，周边酒店十一假期预定量暴涨300+%，租金是平时的2-3倍，平时的入住率也在85%左右。
｜项目周边实拍
|广州楼市发布 摄
2、片区公寓租售比4.2%-7.5%，部分门槛100万以上。
再来看项目周边公寓的市场行情。
捷登都会54平租金大概6300元/月、府前铭泰43平月租金3500元。
｜图源：贝壳找房
片区常年租金稳定在91-116元/平/月，算下来租售比集中在4.22%-7.5%。
｜广州楼市发布 制图
**租售比4.22%-7.5%是什么水平？ **
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这么说吧，当下银行3年期定存利率低至1.55%，稳健型理财产品像短期、中长期纯债基金利率是1%-2.5%，券商收益常规利率也只有2-3%。****
现在想要找到行情波动幅度小，收益率高的门道，越来越难，所以越来越多人把目光投向了公寓市场，买房收租。
光是今年上半年，广州公寓就成交了6.31万方，环比大涨了73%。
|图源：克而瑞广佛
如今公寓市场行情火热，公园前广府现阶段准备面市，可以说是恰逢其时。
大家觉得，公园前广府如何？值不值得冲？
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